Az ókori rómaiak építkezéseire a tervszerűség volt jellemző, a települések és épületek a Birodalom magjában kiérlelt típusok mintájára jöttek létre a provinciákban is: a római kor lakóházaiban is sematizálás fedezhető fel, azonos típusú házak épültek, amelyeket leginkább a helyi klíma szerint alakíthattak át. Ezeket a lakóháztípusokat vették át a villaépítkezéseknél is. Pannonia őslakossága már a legkorábbi időszakban fogékonynak bizonyult a római építési mód átvételére.
A villa szó gyűjtőfogalom, eredetileg nem építészeti jelentéssel bír (vagyis nem a mai értelemben vett villákat, nyaralókat értjük alatta), hanem önellátásra és lokális piaci termelésre berendezkedett, gazdasági, mezőgazdasági termelőegységet takar, a majorság lakóházaival, gazdasági épületeivel (a csűrökkel, istállókkal, ólakkal, horreumokkal), valamint kertjeivel együtt. Ezeket a lakó- és gazdasági rendeltetésű egységeket – még ha ezeket nem is mindig különítették el egymástól falakkal a villagazdaságon belül megkülönböztették, a pars urbana (vagy villa urbana, a lakóövezet, ahol a birtokos vagy a föld bérlője élt, ehhez kapcsolódott különálló épületként, vagy ha a főépület mérete megengedte, annak részeként a fürdő is), illetve a pars rustica (vagy villa rustica, a két vagy több épületből álló gazdasági rendeltetésű rész) elnevezést alkalmazták rájuk Columellanál e két fő rész mellett egy harmadik is megjelent: a villa fructuaria a gazdálkodáshoz szükséges eszközök és a termény tárolására szolgált.
Eredetileg tehát a gazdasági részek bírtak nagyobb jelentőséggel, Cato a villa rustica egyes részeit is pontosan ismertette, de a villa urbanáról mindössze annyit jegyzett meg, hogy azt a vagyoni lehetőségek szerint kell megépíteni (villam urbanam pro copia aedificat). Italiában, de a provinciákban még fokozottabban a hangsúly a termelésen volt, amely ezekben a villagazdaságokban zajlott.

A birtokok körülkerítésére általában fából, kőből falakat emeltek, ám ezek elsősorban nem védelmi célokat szolgáltak: sokkal inkább kerítésként épültek, hogy jelezzék a majorság határát, elválasszák a szántóföldeket, a legelőket a lakó- és gazdasági részektől, együtt tartsák az udvart és az ott őrzött terményeket, eszközöket és különösen az állatokat.
Mindezen funkciókat további falakkal határolták, elválasztva azokat egymástól: az udvar egy részét a lakóháztól egy újabb belső udvar különíthette el, bizonyára a gyümölcsös, veteményes vagy virágos kert megvédése és felosztása végett, és a ház lakóinak nyugalmát és elszigeteltségét biztosítandó. E lehatárolt területen túl feküdt maga a birtok (fundus, latifundium). Néhány villagazdaságban előkerült a körítőfalak egy része is (pl. Baláca, Bruckneudorf esetében is).

Később a villa szó jelentése módosult (a köztársaság korától a késő császárkorig nyomon követhető a változás), több fogalmat is elkülönítettek, a villa elhelyezkedése és funkciója szerint. Eszerint beszélhetünk villa rusticáról, amely parasztház, illetve a mezőgazdasági telep (kisméretű majorság, vagy nagy kiterjedésű, összefüggő földbirtok, azaz latifundium) központi épülete volt.
A villa urbana a zárt települések palotaszerű, díszesen kialakított lakóházai, amelyek a villák módjára épültek ki. A Birodalom hanyatlását előrejelző barbár betörések megsokasodásával alakultak ki a refugiumvillák, azaz a védelmi céllal épült villák, tornyokkal megerősített menedékhelyek, felépítésük egyszerű volt, belsejükben gyakran csak egy tornác futott körbe (ez alkalmassá tette az épületet arra, hogy a lakók értékeikkel együtt bemeneküljenek, vagy egy már meglévő épületet alakítottak át, rizalit szerű kiugrással toldották meg, amelyet gyakran toronyszerűen megmagasítottak; pl. Szentkirályszabadja, Gyulafirátót villagazdaságainak egy-egy épülete).
Mindemellett említést kell tenni a villa publicáról, amely út menti „beszálló vendéglő”, lóváltó állomás (mutatio) volt, a villa suburbanáról, amely a földbirtoktól független, pihenésre szánt városkörnyéki fényűző lakóházak gyűjtőneve, továbbá a földbirtokhoz kapcsolódó villa pseudourbanáról, amely a városi lakóház mintájára épített vidéki, de zárt, befelé forduló világával és igényes kialakításával a domusokkal építészetileg rokon lakóépületet jelentette.

A villa jelentése és szerepe idővel tovább változott: a köztársaság korának végére a pars urbana jelentősége egyre inkább megnövekedett, ezt a korszak szerzői azonban helytelenítik, a császárkorra pedig már a mai értelemben vett, visszavonulásra alkalmas, díszesen kialakított, a városi lakóházakkal ellentétben a természet felé rendszerint nyitott építészeti egységeket is villáknak nevezték.
A pars urbana lakóépületeit az itáliai domushoz hasonlóan falfestményekkel díszítették (pl. Baláca), reprezentatív helyiségeiket mozaikkal vagy márványlapokkal burkolták (a színes középmezőből és geometrikus motívumokból álló balácai nagy mozaikokat mintaképek alapján, Balaton-felvidéki kövekből állították össze.

A villák jellegzetesen római egységek, ezért a római kor előtti alapítás nem ismeretes. Kezdetben kizárólag rómaiak, veteranusok éltek ebben az építészeti egységben, majd a bennszülöttek romanizálódásával vezető rétegeik is egyre nagyobb földbirtokokhoz jutottak, az egyes villák körül, és különösen a fontosabb útvonalak mentén falusias jellegű települések is kialakultak.
A villagazdaságok tekinthetőek római kori építészetünk leggazdagabb épületcsoportjának, ugyanakkor e villák nagy része mai országhatárainkon kívül fekszik. Pannoniában eddig megközelítőleg hatszáz villa helye ismert (ezek közül több mint négyszáz a mai Magyarországon lokalizálható, és ebből csaknem száz a Balaton- felvidéken található): ez a mennyiség azonban nem tekinthető teljesnek, a kutatottság mértéke, illetve a korai villák fa építőanyaga miatt.

A provinciában öt nagy villacsoportot különíthetünk el egymástól: a Mecsek villáit, az Aquincum környéki villákat, a Dráva-Száva közén elhelyezkedő villákat (ma Horvátország, illetve Szlovénia területére esnek, itt még kevés a régészeti feltárás; ez a rész különösen a késő-római időkben vált jelentős területté, illetve meghatározó volt a császári központ, Sirmium közelsége is), a Fertő tó környéki villákat (legnagyobb részük ma Burgenlandban, Ausztriában található, pl. Deutschkreutz, Eisenstadt; nagy számuk a Noricum és Pannonia határán futó Borostyánkő útnak, és a dunai limes mentén haladó út közelségének köszönhető), illetve a legnagyobb csoport a Balaton északi partján, aránylag sűrűn húzódott végig. A Balaton vidékének közkedveltsége magyarázható a vidék itáliaihoz hasonló tájával is, továbbá két jelentősebb, egymással párhuzamosan futó út is a Balaton északi partjánál haladt el.

A villagazdaságok időrendjének meghatározása és periodizálása a kisszámú lelet és az egykori provinciát érintő feltárások aránytalan területi eloszlása következtében bizonytalan, így szinte lehetetlen megállapítani a pannoniai villák fejlődésmenetét.
Ahogyan azt már Pannonia történeténél bemutattam, a nagy létszámú katonaság (majd később a fejlődő városok) ellátására biztos mezőgazdasági háttérre volt szükség, így a rómaiak az újonnan meghódított területeken igyekeztek minél előbb meghonosítani a fejlett termelési módszereket, a villagazdaságok pedig ennek az igénynek a kielégítésére jöttek létre.
Azonban kevés olyan villát ismerünk, amely már az 1. században létesült: ezek vagy olyan területen helyezkednek el, ahol itáliaiak telepedtek meg, vagy ahol a bennszülött arisztokrácia már korán kompromisszumra jutott a hódító rómaiakkal (ezek főként a Fertő tó környékén alakultak ki, a Borostyánkő út mentén, pl. Fertőrákos-Golgota, de a Balaton-felvidéki majorságok között is van olyan, amely rendelkezett 1. századi, de nem feltétlenül jelentős periódussal, pl. Baláca, Berhida több telepe, Dörgicse, Gyulafirátót, Nagyvázsony, de ilyen Balatonalmádi, Balatonfüred, Hévíz, Hidegkút, Litér, Ősi, Papkeszi egyes lelőhelyei is).

Mivel a villa mint mezőgazdasági egység építészetileg nem megfogható, a hazai villákat a régészek a főépület (azaz a villa urbana) alaprajzi típusa alapján csoportosítják. Ez a módszer azonban periodizációra nem alkalmas, hiszen a későbbi Pannonia területén megkezdett hódítások idejére, a császárkor elejére már kialakultak a főbb típusok, így az adott helyszíntől és az építtető anyagi- és társadalmi helyzetétől függően szabadon változhatott a főépületek itt alkalmazott típusa. Ezen felül a villagazdaságok szabadon álló helyzetéből adódóan a rendelkezésre álló szabad tér kihasználására is lehetőség volt, így egyedi megoldások is születhettek.
Alaprajzuk alapján kétféle főtípust különböztethetünk meg, amelyek azonban csak nagyon ritkán jelentek meg tisztán: a porticusvillákat, és a belső udvarral rendelkező villákat. A porticusvillák (más néven soros, lineáris, row-type típusú épületek, amelyek főhomlokzatához porticus, corridor kapcsolódhatott) Pannoniában ritkábban jelentek meg: ebbe a csoportba tartozik a tüskevári I. számú épület, a gyulafirátóti I. számú épület, és az örvényesi I. számú épület is. Jellemzőjük, hogy a haránttengelyes épületnek rendszerint a hosszabbik oldalán nyíló bejáratánál két rizalit által közrefogott porticus futott végig. A porticusvillák divatja leginkább a 3-4. században volt domináns, részben a védelmi szempontokat szem előtt tartva. Ezt a típust idővel gyakran középudvarossá építették át (ahogyan azt a gyulafirátóti főépülettel is tették). Ezek az épületek kisebb helyet foglaltak el.

Legtöbb hazai villánk a másik csoportba, a középudvaros (a külföldi terminológia szerinti Hall-type, illetve Zentralhof-typ) típusba sorolható, azaz az épület közepén egy feltehetően fedetlen, atrium vagy peristylium jellegű udvar helyezkedik el, amely körül a helyiségek csoportosulnak, így e középudvaros épületek helyigénye lényegesen nagyobb volt, mint a lineáris típusú épületeké. Ezekre az épületekre az ésszerű beosztás (ezt azonban nem kell szükségképpen a domusok helyiségeivel azonosítani, bejáratuk is rendszerint a hosszanti oldalon nyílt, nem pedig a lakóház atriumához kapcsolódóan, a rövidebbik oldalon) és a lakályosság volt jellemző, igényes belsőépítészeti elemekkel (mozaikokkal, falfestményekkel, többek között Balácán, Hosszúhetényben, Gorsiumban is).
Ez a típus leginkább az 1-2. században volt domináns: már a legkorábbi építkezések is itáliai módra zajlottak (pl. atriumos házak építése), ám az itáliaihoz képest kissé hűvösebb, szelesebb éghajlat miatt átépítésekre volt szükség, és több fűthető helyiséget alakítottak ki. A legnagyobb ismert pannoniai villa, a szentendrei is udvaros típusú, méretét a szerves folyamatossággal történő bővítéseknek köszönhette. A Balaton-felvidéken csak kevés az ismert, feltárt villa, alaprajzukban nem fedezhető fel domináns vagy speciális típus.

A német terminológiában alkalmazott, a villagazdaság udvarán az épületek elhelyezkedése alapján megkülönböztetett Axial-typ (más néven Achsenhof, azaz az épületek szabályos rendben, általában egy tengelyre szimmetrikusan fűződnek fel) és a Streuhof-typ (ahol az épületek az udvaron elszórtan, mértani rendet mellőzve helyezkednek el) kategóriákat a pannoniai villákra nem alkalmazhatjuk. Ugyanakkor néhány villánál megtalálhatóak a körítőfalak, amelyek viszonylag határozottan elkülöníti egymástól a pars rusticát és a pars urbanát, habár ezen részek épületeinek egymás mellé sorolása nem mutat rendet.
Célszerűbb a méretük alapján elkülöníteni ezeket a villagazdaságokat, ám a kétféle kategorizálás alapjaiban mégis szorosan összefügg: a főépület méretéből, amely az alaprajzi típus alapján változott, következtethetünk a földbirtok méretére is, hiszen a villák eredeti rendeltetéséből következően földbirtok tartozott hozzá, méghozzá olyan szorosan, hogy fundusnak csak akkor hívhattak egy földrészletet, amennyiben azon villa állt. Az épületek mennyisége és minősége, a főépületek mérete, a körítőfallal határolt udvar minden bizonnyal utalhat a hozzátartozó birtok méretére, ugyanis az auctorok által megfogalmazott követelmény volt, hogy a villa mérete arányban álljon a hozzá tartozó fundus kiterjedésével. Eszerint nagybirtok tartozott Balácához, és középbirtokok Gyulafirátóthoz, Szentkirályszabadja villáihoz és Örvényeshez, valamint Paloznakhoz, továbbá kisbirtokokról is beszélhetünk.

A legnagyobb villagazdaságoknak hozzávetőlegesen négy hektár nagyságú vagy még nagyobb körülkerített területe volt (pl. Baláca kilenc hektár, Bruckneudorf ma ismert kiterjedése közel 6,5 hektár), közel 1000-1200 m2-es lakóházzal és külön álló fürdővel, a gazdasági épületek pedig főként az udvar fala mentén sorakoztak. A középudvaros épülettípus elsősorban ennél a nagyságrendnél jelenhetett meg. A kisebb villagazdaságok udvara nagyjából egy hektár nagyságú volt, amelyen kisebb, 150-500 m2 alapterületű lakóház állt, ezek többnyire a fürdőhelyiségeket is magukba foglalták.
A villák lakóövezetéhez minden bizonnyal díszkertek is tartoztak, amelyek gyökereit – a főépületek alaprajzi típusainak kialakulásához hasonlóan – a városokban kereshetjük. A városi kertek (hortus) néhány gazdagabb példától eltekintve kis méretűek voltak, és elsősorban díszítő célt szolgáltak: viridariumok voltak, ahol a díszítő virágok mellett a hasznos fűszer- és gyógynövények is helyet kaptak. A kerteket az épületekkel összhangban, architektonikus formákkal alakították ki.

A vízvezetékek megjelenése a lakóházak fogadóhelyiségének, az atriumnak berendezésében is átalakulásokat okozott: impluviumát, amelyre többé nem volt szükség eredeti esővízgyűjtő szerepében, ekkor szökőkutakkal vagy szobrokkal kiegészített, márvánnyal burkolt díszmedencék váltották fel. A belső kerteket, peristyliumokat is szobordíszekkel és bonyolult, szökőkutas medencerendszerekkel ékesítették.
A szökőkutak és medencék változatos kiképzését bizonyítják Conimbriga feltárt lakóházainak udvarai is: a városba a jól kiépített vízvezetéken érkezett a víz, amelynek nagyarányú felhasználását mutatják a több házban is felszínre került geometrikus medence- rendszerek, amelyek kisebb szigeteit beültették. Hasonló, ám egyszerűbb felépítésű medencéket Pompejiben is építettek, pl. Iulia Felix házában a négyszögletű medencét exedrás jellegű bővületekkel látták el, illetve ilyet láthatunk Loreius Triburtinus házában is.

Minden bizonnyal Pannonia városaiban és nagyobb villáiban is jelen voltak a díszesebb kialakítású kertek, ám Magyarországon még nem került sor kertrégészeti feltárásokra. Városi kert rekonstrukciója Pannonia területén eddig csupán az egykori Carnuntum polgárvárosában (ma Petronell, Ausztria) készült: feltárták a viridarium egyszerű, négyes tagolású, geometrikus felosztását, és pollenvizsgálatokkal azonosították az ültetett fajokat. Carnuntumhoz hasonlóan Aquincumban is díszkertes lakóházak épülhettek Hazánkban a balácai villagazdaság egyes részein geofizikai kutatások gyümölcsös kert jelenlétét mutatják, a főépület melletti, feltehetően díszkertként kialakított udvarra pedig elméleti rekonstrukció készült. Mindemellett a régészeti feltárások kerti díszítő elemeket is felszínre hoztak, így többek között díszvázát) és asztaltis ismerünk a provinciából.

Dolgozatomban a villa mellett a telep fogalma is megjelenik. Telepnek nevezhetőek egyrészt a vicusok, amelyek elsősorban bennszülött lakosságú falusias települések voltak, beépített területük kiterjedése pedig nagyobb lehetett, mint a villáknál.
Azonban telep névvel láttam el azokat a kisebb kiterjedésű „kolóniákat” is, ahol a földeket bérlők éltek. Ez utóbbi teleptípus leginkább a nagyobb villagazdaságoknál jöhet szób (pl. Balácánál), ahol a földet nemcsak a villa lakói, hanem bérlők is művelték, így ezek a fajta telepek a villaközpont alig néhány száz méteres körzetében keresendőek.

Mindemellett azokat a lelőhelyeket is telepnek neveztem, amelyek típusa – a feltárások alacsony száma miatt – pontosan nem meghatározható, így nem zárható ki, hogy azok egykor villaként épültek és működtek. Mivel az általam vizsgált villák és telepek nagy részét nem választhatjuk el egymástól élesen, disszertációmban mindkét településtípus környezetének vizsgálatával foglalkoztam.