Itália és a tartományok így kialakuló versenyében érthető módon előtérbe került a termelési költségek csökkentésének, s ezzel összefüggésben a munka-erő-ellátásnak, a mezőgazdasági termelés jobb megszervezésének a kérdése.

Az itáliai mezőgazdaság hagyományosan a rabszolgák munkaerejének kizsákmányolásán alapult. A köztársaságkori fejlemények azonban megmutatták a rabszolgák nagy tömegben való összpontosításának veszélyeit. Ezért a Spartacus-felkelés utáni időkben a nagybirtokosok eleinte merőben bizton-sági meggondolásból mind gyakrabban adták földjeik egy főleg a birtok gazdasági középpontjától, a villától távolabb eső részét kisebb-nagyobb parcellákban bérletbe megmunkálásra. Ezt a részes földbérletet colonatusnak nevezték. Elterjedését a rabszolgatartó termelési mód különböző gazdasági természetű nehézségei, hátrányos vonásai is előmozdították. így a birtok bizonyos nagyságán, a rabszolgák bizonyos számán túl nehézséget okozott a folyamatos munka megszervezése, ellenőrzése. A kisebb birtokosok számára pedig túl nagy kiadást jelentett egy sokoldalúan képzett, önálló irányításra alkalmas, s ráadásul megbízható jószágigazgató (vilicus) beszerzése, tartása.
A hosszú szolgálatban elfáradt, a mezei munkától jobbára elszokott veterán-telepesek ugyancsak szívesen cserélték fel a gazdálkodás gondjait a kényelmesebb városi élettel, s maguk is szívesen adták bérletbe végkielégítésként kapott birtokukat. Már Varró sopánkodott a falusiak városba özönlésén, azon, hogy sokan szívesebben koptatják a tenyerüket a színházban és a cirkuszban, mint a szántóföldén vagy a szőlőben. Fokozott nehézségként jelentkezett a rabszolgatartó termelési mód egyik állandó, alapvető problémája, tudniillik, a rabszolgáknak munkájukkal, munkájuk eredményével szembeni érdektelensége, minthogy az itáliai birtokosok egyre inkább a finom, különleges, tehát nagyobb hozzáértést és gondosságot igénylő termékek előállítására törekedtek.

Mindezen felül a polgárháborúk eseményei, majd Augustus tartózkodó külpolitikája folytán csökkent a rabszolga-behozatal, emelkedtek a rabszolgaárak. Varró is felhívta már a figyelmet arra, hogy egészségtelen vidéken fekvő földeket kifizetődőbb bérmunkásokkal műveltetni, mint saját rabszolgákkal. Ugyanő javasolta már a rabszolgák természetes szaporodásának az előmozdítását. Az életerős, munkaképes utódok biztosítása azonban jobb ellátást, a rabnőkkel szemben tartós kíméletet követelt. Mindez az önköltség jelentős növelése révén a termelés gazdaságosságának rovására ment.
Igaz, hogy Augustus hadvezéreinek hadjáratai még jelentős számú első-sorban germán hadifoglyot juttattak Itáliába. Ezek azonban gazdaságilag elmaradott területekről származtak, betanításuk hosszadalmas, tartásuk költséges volt. Ilyen körülmények között nem is olyan meglepő, hogy L. Iunius Moderatus Columellának, egy 12 könyvből álló mezőgazdasági mű szerzőjének az i. sz. I. század közepén már olyan nézetekkel kellett vitatkoznia, hogy egyáltalán érdemes-e különösebb fáradságot fordítani a földbirtokra, s nem kell-e már a csekélyebb ráfizetést is nyereségnek tekinteni. Így aztán Augustus uralmának második felétől, az i. sz. I. sz. elejétől kezdve mind jobban megnövekszik a gazdasági jelentősége a földbérletnek, a jogilag szabad bérlők (coloni) tevékenységének.

Ez a késő császárkori szakkifejezéssel colonatusnak nevezett gazdasági kapcsolat ebben az időben még legalábbis formailag a birtokos és a bérlő önkéntes megállapodásán alapult, s mindkét fél számára előnyökkel járt. A colonus eredetileg egyenrangú szerződő fél, igazát bíróság előtt is érvényesítheti. Ha a birtokos meghal, a bérlő dönti el, megújítsa-e megállapodását az örökössel.
A bérelt föld mellett lehet saját birtoka is, bérleményét további albérletre adhatja ki. A bérlő különben vagy pénzben egyenlíti ki a bérleti díjat, vagy terményben; az utóbbi esetben részes-bérlő (partiarius) a neve. A colonus helyzete eleinte méltányos: elemi csapás esetén kérheti a bérletösszeg elengedését, mérséklését. Ezzel szemben ő felel a birtokot hanyagsága folytán ért károkért; köteles jól megművelni a földet, jól karban tartani a birtok gazdasági állagát.

A colonus idővel azonban mindinkább függő helyzetbe került a birtokostól, a birtok tartozékaként kezdték kezelni, korlátozták, majd megszüntették jogát a bérleti viszony felbontására, megfosztották szabad költözködési jogától, a birtokkal együtt automatikusan cserélt gazdát. Szökés esetén megbüntették, sőt azt is, aki ismerve a helyzetet, befogadta őket.

A birodalom gazdasági válságának III. századi elmélyülése során mind több terhet róttak rájuk. Kötelezettségeik már nem megállapodáson, hanem rendi hovatartozáson alapultak. A birtokos önkényes, túlzó követelései ellen egy ideig még perelhettek, a IV. század végén azonban már csak kivételes esetekben emelhettek panaszt gazdáik ellen. A colonusok, általában a hátrányos helyzetben levő paraszti lakosság sorsának alakulása az egyes tartományokban s az egyes uralkodók idejében eltérően alakult.

A központi kormányzat általában adózó rendként tekintette őket, ez a szempont a birodalom gabonaellátásának s az adó behajtásának biztosítása irányítja a császári intézkedéseket. Lényegében tehát fenn akarják tartani a colonusok életképességét, a helyi visszaélések lehetősége azonban gyakorlatilag igen széles körű volt a birtokos réteg, a possessorók részéről.
A colonusok helyzete ily módon, - bár jogilag szabad személyek, - alig különbözik a rabszolgákétól. Jellemző, hogy a IV. századtól hadifoglyokat colonusként is vesznek igénybe. A rabszolgatartás, e folyamat ellenére, a gazdasági élet számos területén továbbra is megőrizte alapvető jelentőségét.