A rómaiakat kevéssé vonzották a tisztán elméleti kérdések, így a tulajdonjog fogalmán sem voltak hajlandók töprengeni. Megelégedtek azzal, hogy nagyjában tisztázták, melyek a tulajdonos jogosultságai. Erejüket inkább arra fordították, hogy a tulajdon megszerzését és védelmét dolgozzák ki részletesen.
Meghökkentően hangzik, hogy éppen ez a gyakorlatias szemlélet vezette a római jogászokat a jog történetének egyik nagy jelentőségű elméleti felfedezéséhez. Miközben a tulajdon praktikus kérdéseinek megoldásával bajlódtak, következetes jogászi logikájuk szinte akaratuk ellenére arra kényszerítette őket, hogy a jog történetében elsőként felismerjék a tulajdonjogban a jogi látszat és a jogi valóság kettősségét.

Ha bekukkantunk egy parasztház udvarába, és ott egy középkorú embert látunk, amint otthonosan tesz-vesz, minden bizonnyal azt gondoljuk: a ház tulajdonosát pillantottuk meg, hiszen láthatóan úgy viselkedik, mint aki a sajátjában van. Ez a látszat. Ám lehetséges, hogy valójában nem ő a tulajdonos, hanem évek óta jogtalanul tanyázik a házban, a tulajdonos pedig külföldön él. A jogi valóság szerint tehát a ház és az udvar a külföldön élő tulajdonosé, jóllehet, ténylegesen nem gyakorolja a jogát. Ez a felismerés önmagában még nem kíván különösebb jogászi találékonyságot.
A rómaiak azonban nemcsak a tényleges és a jogi helyzet, a látszat és a valóság ellentétét észlelték, hanem a tényleges helyzethez, a látszathoz jogi következményeket is fűztek. Ráébredtek arra, hogy pusztán azért, mert valaki ténylegesen a hatalmában tart egy dolgot, tehát látszólag tulajdonos, védelemre érdemes. A jog megakadályozná azt, hogy a példánkban szereplő lakót valaki elüldözze a házból. Ha viszont hazatér a tulajdonos, és bebizonyítja, hogy a ház és a telek az övé, akkor azt természetesen neki ítélik oda. Végső soron tehát a jogi valóság diadalmaskodik a látszat fölött, a jogi helyzet erősebbnek bizonyul a tényleges helyzetnél.

A jogi látszatot, azt a helyzetet, amikor valaki egy dolgot ténylegesen a hatalmában tart, a rómaiak "birtok"-nak, „birtoklás"-nak nevezték, és megkülönböztették a tulajdontól. A tulajdonosnak mindenképpen joga volt a dologhoz, akár a saját hatalmában tartotta, akár más birtokolta. Minthogy a látszat és a valóság a gyakorlatban többnyire egybeesik: az emberek saját lakásukban laknak, saját ruháikat hordják - védelmet kapott a mindenkori birtokos is, mert így az esetek nagy többségében egyszersmind a tulajdonost védték. A tényleges helyzet védelme egyébként is összhangban volt a rómaiak valóságérzékével.
Ha összeütközésbe került a jogi helyzet a tényleges helyzettel, vagyis nem a tulajdonos birtokolta a dolgot, akkor tulajdoni perre került sor. Ezt pedig csak akkor lehet eldönteni, ha a jog szabályai világos útmutatást adnak a bírónak arra nézve, kit kell tulajdonosnak tekinteni. Ezért dolgozták ki a rómaiak gondosan a tulajdonszerzés szabályait. Ha például két vadász összeveszett a zsákmányon, mert egyikük megsebezte ugyan a vadat, de a másik ejtette el, akkor az dönti el a vitát, hogy az első „találat", a megsebezés jelent-e tulajdonszerzést, vagy pedig a halálos lövés és a zsákmány birtokbavétele. Ilyen és más hasonló esetekkel bőségesen találkozunk a szemelvényekben.
A római jog mesterei azonban nemcsak a tényleges és a jogi helyzet elválasztását dolgozták ki, hanem arra is lehetőséget teremtettek, hogy más valaki legyen a tulajdonos, és megint más a dolog használatára és jövedelmére jogosítva. Felmerültek olyan esetek, hogy például a férj gondoskodni akart özvegyéről, de a rokonságát sem akarta kisemmizni az örökségből. Ez úgy valósulhatott meg, hogy a tulajdonjog a rokonokra szállt át a férj halála után, de az özvegynek élete végéig haszonélvezeti jogot biztosítottak. Voltaképpen az özvegy használta a dolgot, a föld termése, a bérbe adott lakás bére és az egyéb hasznok őt illették meg, a tulajdonosoknak türelmesen várniuk kellett a sorukra. Amíg élt az asszony, csupán a tulajdonosi címmel vigasztalódhattak. A haszonélvezet szabályai két évezred alatt alig változtak. Aligha akad magyar parasztember, aki ne tudná megmondani, mit kell érteni haszonélvezeten. De bizonyára nem sejti, hogy gyakorlati tapasztalatai egyben római jogi ismeretek.